Tipos de financiamento imobiliário: quais são e como funcionam

No Brasil, a maior parte da população opta por financiar um imóvel ao invés de comprar à vista. Isso acontece porque, a maioria das pessoas não têm a quantia total em mãos para comprar uma casa de uma vez só, então as parcelas caem como uma mão na roda para esse processo.  

Acontece que, apesar de ser um processo relativamente simples, muitas pessoas não sabem como o financiamento funciona. Ou seja, apesar do desejo de ter a casa própria, algumas pessoas não sabem como fazer um financiamento imobiliário, e muito menos os diferentes tipos. 

Financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é o ato de pegar uma quantia emprestada com uma instituição financeira para comprar uma casa. A operação é realizada a partir de um contrato firmado entre o comprador e o credor, sendo que as cláusulas podem variar conforme o tipo de financiamento escolhido.

No financiamento imobiliário, o comprador paga um valor de entrada, pede emprestado o restante e paga parcelado, com juros de até 30 anos. Além disso, a concessão do crédito pode ser aprovada pelo banco, ou não, dependendo de algumas circunstâncias. 

A quantia financiada depende da renda do comprador e do tipo do imóvel. O percentual financiado de um imóvel é de geralmente até 80% de seu valor total, podendo variar de acordo com o perfil de crédito do cliente.

A taxa de juros pelo empréstimo varia de banco para banco, sendo necessário uma pesquisa para encontrar melhores condições de financiamento.

Já o valor das prestações é dividido, de maneira geral, em juros, amortização e taxas adicionais.

1 – Juros

A instituição financeira cobra uma taxa para compensar o período no qual ficará sem esse dinheiro emprestado. Essa taxa é o famoso juros.

Para definir o valor do juros, o banco verifica qual é a probabilidade do contratante não honrar o compromisso, sendo avaliado o valor do imóvel, o valor a ser financiado, a renda familiar do comprador, a sua idade e seu histórico de dívidas. Quanto maior for o risco do cliente não pagar, maior será a taxa de juros.

2 – Amortização

Apenas parte do montante pago nas prestações do financiamento possui o objetivo de liquidação rápida. A fração da prestação que tem como foco devolver ao banco o dinheiro emprestado é chamada de amortização da dívida. Existem formas próprias para diminuir o saldo devedor. 

Os tipos de amortização são:

2.1 – Tabela Price

Na Tabela Price, os juros são decrescentes e a amortização é crescente. Então, nas primeiras parcelas a maior parte dos pagamentos serão os juros. Conforme forem sendo pagas as parcelas, os juros irão diminuindo a cada mês, afinal, mais uma parcela é paga. 

Esse modelo não é muito comum no Brasil, sendo mais usado nos Estados Unidos e na Europa

2.2 – Sistema de Amortização Constante (SAC)

Conforme cada parcela vai sendo paga e como os juros são calculados sobre o valor devedor, com o passar do tempo irá diminuindo o valor das parcelas. Dessa forma, ocorre uma diminuição do valor a ser pago com juros. Assim, a taxa de juros diminui enquanto a amortização é fixa.

3 – Taxas adicionais 

Por fim, os bancos também podem cobrar outras taxas, como custo administrativo das operações financeiras, e de outros serviços, como seguro proteja o comprador. Cada banco tem a sua própria taxa administrativa e diferentes pacotes de serviços oferecidos.

Tipos de financiamento imobiliário 

Agora que você já entendeu o que é o financiamento imobiliário, suas taxas e os tipos de amortização, está na hora de conhecer os tipos de financiamento imobiliário. Confira!

1 – Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

No Sistema Financeiro de Habitação, são usados recursos de conta poupança e do FGTS para que seja possível a liberação de crédito às pessoas que desejam comprar imóveis, ou construir. 

Muitos brasileiros, que antes não conseguiam financiar um imóvel, com o SFH, ficou mais fácil aprovar o financiamento. Sendo assim, no máximo 80% do valor total do imóvel será financiado, incluindo as despesas assessoriais.

Este tipo de financiamento imobiliário pede as seguintes características:

  • Custo Efetivo Máximo (CEM): não deve ser maior do que 12% ao ano;
  • Valor da avaliação total do bem: não pode ser superior a R$ 1,5 milhão;
  • Custo Efetivo Total (CET): tem incluso alíquotas e seguros (morte, DFI e MIP).

Para contratar o SFH, não pode haver outro em aberto.

2 – Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O SFI também é usado pelos investidores do setor imobiliário. Dessa forma, imóveis com valores altos se enquadram nesse tipo de financiamento imobiliário. Com o SFI as pessoas podem comprar casas ou apartamentos sem grandes burocracias, mas também por valores maiores.

É possível obter melhores taxas, já que se consegue negociar com a instituição financeira. Veja as regras.

3 – Minha Casa Minha Vida

Programa habitacional criado com o intuito de viabilizar a compra de imóveis para os cidadãos de baixa renda. Nesse tipo de financiamento imobiliário os brasileiros possuem condições especiais que possibilitam a compra da casa própria.

E aí, agora que você conhece os tipos de financiamentos imobiliários, qual é o que se encaixa melhor no seu bolso?

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