Consórcio Imobiliário: O que é e Quais as Vantagens e Riscos

O consórcio imobiliário é uma prática criada no Brasil como um meio de autofinanciamento para as pessoas comprarem um bem. Em geral, eles são mais usados para adquirir veículos, contudo, essa modalidade começou a ganhar força no setor imobiliário.

De maneira básica, funciona através de uma administradora de consórcio, uma instituição financeira, que reúne algumas pessoas com o objetivo em comum: a compra de um imóvel.

Juntas, elas reservam dinheiro todos os meses, assim, a verba depositada por todos mensalmente é usada para que ao menos uma pessoa desse grupo consiga comprar o imóvel desejado.

Como o consórcio imobiliário funciona

A princípio, a modalidade possui a mesma base dos consórcios tradicionais, ou seja, as pessoas do grupo pagam parcelas todo mês com a finalidade de adquirir sua casa própria. A permanência do grupo é dividida de acordo com o valor do imóvel, o qual é estabelecido antes do início dos pagamentos. Sendo assim, cada membro paga uma fração dele.

A cada mês, ou em períodos específicos, a instituição financeira realiza um sorteio contemplando um ou mais membros do grupo. Este, por sua vez, receberá uma carta de crédito com o valor pré-estabelecido no início do consórcio que o ajudará a adquirir seu imóvel.

A prática também possibilita aos participantes oferecerem lances para antecipar o pagamento. Nesse caso, a maior quantia recebe a carta e crédito. Por exemplo, se em algum mês um membro quitar 40% da dívida e não houver mais lances, ele será contemplado com a carta de crédito.

Quais os custos do consórcio de imóveis

Aqui não há pagamento de juros à administradora, porém, o participante precisa arcar com os demais custos, como seguro, taxa de administração e, em certas situações, fundo de reserva.

Ao todo, esses custos à parte tende a representar cerca de 20% do valor do imóvel, portanto, antes de iniciar um consórcio o mais indicado é incluir tais despesas no orçamento.

Em contrapartida, os custos tradicionais como o Imposto de Operações Financeiras (IOF), possui isenção de taxa no consórcio imobiliário. 

Vantagens e desvantagens

As pessoas que participam do consórcio imobiliário relatam que a maior vantagem oferecida pela modalidade é a isenção das taxas de juros com o financiamento, algo bastante atraente para muitos que sonham com a casa própria.

No entanto, existe uma diferença primordial entre essa prática e o financiamento convencional. Nesse você se torna o proprietário no exato momento em que fecha contrato. Já no primeiro, isso ocorre por sorteio.

Um dos principais riscos desse consórcio está na alta do valor dos imóveis, caso ela seja muito grande, existe a possibilidade de a correção na carta de crédito não ser o bastante para a aquisição da residência como planejado.

Isso acontece porque, embora a carta de crédito e o saldo devedor dos membros seja ajustada periodicamente por um índice pré-estabelecido no contrato, os preços dos imóveis podem ser superiores a ele. Ao contrário de quem financia por vias convencionais, pois, dessa forma, a pessoa congela o valor do imóvel.

Dessa forma, o consórcio imobiliário tende a ser mais indicado às pessoas que não têm pressa de adquirir sua residência. Se você participa de um grupo com duração de 200 meses, as chances de ser sorteado logo nos primeiros são pequenas, por exemplo.

Por outro lado, quem mora de aluguel e deseja participar da modalidade, muitas administradoras oferecem parcelas mais baixas no consórcio, pois seriam dois gastos: o do aluguel e o financiamento do grupo. Após o recebimento da carta de crédito, essas parcelas aumentam, porém, o consorciado ficará com uma folga financeira, já que terá a casa própria.

Outro ponto importante ressaltar está na análise de crédito. Quem possui inadimplências, como o nome no SPC e Serasa, talvez encontrem dificuldades de serem aprovados no consórcio. Caso a instituição financeira o aceite como membro, é possível que exige um fiador para respaldar a quitação do saldo devedor antes de pagar a carta de crédito.

O consórcio imobiliário vale a pena?

A resposta depende muito do perfil e do interesse de cada pessoa. Se você quer ter sua casa própria, mas não tem pressa em adquirir o imóvel, então essa pode ser uma oportunidade para alcançar seu objetivo. Ele também se apresenta como uma boa opção para pais que pretendem presentear o filho com uma casa ou apartamento em um futuro não tão próximo. 

Da mesma forma, o consórcio pode ser uma opção para quem possui dinheiro para dar lances competitivos. Com 50% do valor da carta, as chances de receber o crédito antes do sorteio são altas. Caso consiga, uma ideia é adquirir o imóvel e alugá-lo para cobrir as futuras mensalidades. Contudo, tenha em mente que isso não é uma certeza, pois o valor do lance irá depender do grupo no qual está. Se ele for competitivo, talvez a carta de crédito demore mais um pouco.

Como fazer um consórcio de imóveis

Diversos educadores financeiros recomendam que as pessoas não comprometam mais de 30% de sua renda mensal com quitação de dívidas, portanto, o primeiro passo aqui é analisar de as mensalidades do consórcio se encaixam no orçamento.

Caso a resposta for positiva, a próxima etapa é escolher uma boa administradora. Na dúvida, você pode consultar o catálogo do Banco Central, que disponibiliza as instituições financeiras autorizadas a ofertarem a modalidade. A consulta pode evitar dores de cabeça com instituições que agem como fachada.

Depois, pesquisa por taxas e custos de cada consórcio. Para ter ideia, a diferença de 1 ponto percentual na cota com valor de R$ 500 mil reais, pode render ao consorciado a economia de R$ 5 mil no decorrer do tempo de grupo, ou então o prejuízo do mesmo valor. Existem sites que divulgam a comparação de tais taxas e as condições dos consórcios ofertados por várias administradoras. Vale a pena conferi-los.

Leia atentamente o contrato antes de aderir ao negócio. Entenda os detalhes, formas de pagamento, recebimento da carta de crédito, periodicidade no aumento das parcelas, como funciona os sorteios e mais, quais são as alternativas de sair do grupo caso seja preciso. Ademais, o melhor caminho para participar de um consórcio imobiliário é estudar muito sobre o assunto primeiro e estar ciente de como cada etapa funciona.

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