Guardar dinheiro para a compra à vista de um imóvel pode ser bastante difícil. Pensando nisso, os financiamentos permitem que você realize o sonho da casa própria por meio de pagamento a prazo. Entretanto, ao financiar um imóvel, é muito comum o se deparar com diversas dúvidas sobre os sistemas de financiamento e não saber qual tipo de financiamento escolher.
Este artigo foi criado para esclarecer os principais aspectos dos dois sistemas de financiamento mais utilizados no Brasil, o sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) e o sistema PRICE (Tabela Price), também conhecido como Sistema de Amortização Francês.
Entenda abaixo como funcionam esses dois tipos de financiamento imobiliário e, através do comparativo que será apresentado, analise qual deles se encaixa melhor às suas necessidades. Essa leitura irá facilitar bastante sua tomada de decisão na escolha do tipo de financiamento.
- SAC (Sistema de Amortização Constante)
O sistema SAC, que significa Sistema de Amortização Constante, é o sistema mais utilizado para financiamento de imóveis. Neste sistema, as prestações são decrescentes e, conforme explícito na própria sigla, a amortização, que é a parcela da prestação responsável por abater / reduzir a dívida, é constante. Para entender melhor, veja abaixo como funciona o cálculo:
- A cada mês, o valor da prestação corresponde à amortização + juros sobre o saldo devedor.
Prestação = amortização + juros sobre o saldo devedor
Mas, como se calcula a amortização e os juros sobre o saldo devedor?
- Para calcular a amortização, basta dividir o valor financiado pelo nº de meses (prazo) do financiamento. Por exemplo: suponha um financiamento de R$500.000,00 em um prazo de 100 meses:
Amortização =valor financiado / nº de meses
Amortização = R$500.000,00 / 100 meses = R$5.000,00
- Para calcular os juros sobre o saldo devedor, basta aplicar a taxa de juros mensal sobre o saldo devedor (o que resta pagar da dívida). Por exemplo: os juros da primeira prestação de um financiamento de R$500.000,00 a uma taxa de juros mensal de 1% ao mês é igual a:
Juros do período = taxa de juros mensal x saldo devedor do período
Juros da 1ª prestação = 1% x R$500.000,00 = R$5.000,00
- Portanto, para o exemplo dado, o valor da primeira prestação é de:
1ª prestação = R$5.000,00 (amortização) + R$5.000,00 (juros)
1ª prestação =R$10.000,00
Na tabela abaixo, veja o cálculo detalhado das cinco primeiras prestações do exemplo apresentado acima:
Cálculo das cinco primeiras prestações do sistema SAC para um financiamento de R$500.000,00 , no prazo total de financiamento de 100 meses, a uma taxa juros de 1% ao mês.
Por possuir prestações decrescentes, o risco de inadimplência no sistema SAC é menor em relação à Tabela Price. Os financiamentos imobiliários têm a característica de serem longos, chegando até 35 anos. Com o passar do tempo é bem provável que a renda do comprador aumente, enquanto as prestações do financiamento irão reduzir.
Desta forma, mesmo que ocorram imprevistos financeiros, o risco do comprador não honrar o pagamento das prestações é baixo. Por isso mesmo, alguns bancos realizam financiamentos imobiliários apenas no sistema SAC, não dando a opção de financiamento pela Tabela Price, sistema este mais utilizado em caso de financiamento direto com a Construtora.
2. TABELA PRICE (Sistema de Amortização Francês)
A principal característica da Tabela Price é que as prestações (amortização + juros) são fixas. Para calcular a prestação na Tabela Price, utiliza-se a fórmula matemática:
Onde,
tj = taxa de juros mensal
n = nº de meses do financiamento (prazo)
- Cálculo da prestação: utilizando os mesmos dados do exemplo apresentado para o sistema SAC, em que Valor Financiamento = R$500.000,00 ; prazo do financiamento = 100 meses; taxa de juros = 1% ao mês, temos para a Tabela Price o valor da prestação de:
- O cálculo dos juros é feito com base no saldo devedor. Aplicamos a taxa de juros mensal sobre o saldo devedor. Portanto:
Juros do período = taxa de juros mensal x saldo devedor do período
Juros da 1ª prestação = 1% x R$500.000,00 = R$5.000,00
- A amortização é calculada subtraindo a prestação dos juros. Como exemplo, a amortização referente à 1ª prestação é:
Amortização =prestação – juros do período
Amortização da 1ª prestação = R$7.932,87 – R$5.000,00 = R$2.932,87
- Por fim, o saldo devedor é calculado subtraindo o saldo devedor do mês anterior da amortização do período em questão.
Na tabela abaixo, veja o cálculo detalhado, utilizando o Sistema Price, para os cinco primeiros períodos de financiamento:
Cálculo para os cinco primeiros meses de financiamento em Tabela Price para valor financiado de R$500.000,00 ; prazo total de 100 meses e taxa juros de 1% ao mês.
COMPARATIVO SAC x PRICE
Comparativo SAC x PRICE para um financiamento de R$500.000,00 , em um prazo de 100 meses, a uma taxa de juros efetiva de 1% ao mês.
Tabela Comparativa: SAC x PRICE
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Observações:
- As regras de prazo máximo de financiamento, valor a ser financiado e taxa de juros variam entre cada instituição financeira e dependem de fatores como renda e histórico financeiro do cliente.
- Em geral, o prazo máximo de financiamento do imóvel é de 35 anos e o valor total da parcela não deve comprometer mais que 30% da renda do comprador (es).
- Nos financiamentos, além da taxa de juros, normalmente há incidência de correção monetária, que visa compensar o efeito da inflação. Os bancos tomam como base a TR (Taxa Referencial) e as construtoras normalmente utilizam o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).
